Standort:

Der Standort einer Ferienimmobilie richtet sich zuerst nach Ihren Wünschen. Ferner ist die Vermietungssicherheit zu berücksichtigen, wenn Mieterträge zur Finanzierung herangezogen werden sollen. Gerade in der Vermietung bieten besonders die Küstenbereiche oder spezielle, einzigartige Lagen im Binnenland Deutschlands sowohl eine hohen Mietertrag und eine hohe Vermietungskontinuität.

Die Ferienimmobilie (allgemein)

Schutz vor Inflation
Mieteinnahmen

Eigennutzungsmöglichkeiten
Wertsteigerungspotenzial

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Ferienimmobilien bieten Ihnen:

Bollwark-03-Seeseite

Bollwark I in der Bauzeit,
OstseeResort Olpenitz

Das Prestige, eine Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu besitzen, ist nach wie vor gegeben. Den Luxus “zur eigenen Ferienimmobilie” fahren zu können, kann sich nicht “jeder” leisten.

Um so wichtiger ist die oben beschriebene Standortauswahl. Gute Ferienimmobilien-Lagen werden immer rar bleiben. Grundstücke, z. B.  in der “ersten Bebauungszeile hinter dem Deich” oder auch z. B. “Feldberg - Paßhöhe (Schwarzwald)” sind nun einmal nur begrenzt verfügbar - dass macht diese Ferienimmobilien zwar teuer, jedoch auch wertstabil. Ferienwohnungen mit besonderem Flair (Seesicht, Blick auf die Skipiste o. Bergwelt etc.) sind nur einzeln verfügbar, dementsprechend werden diese auch gehandelt.

Diese Wertung ist somit das beste Ruhekissen eines Eigentümers einer Ferienimmobilie für die Zukunft!

- Dieser Überschuss kann dann entsprechend zur Tilgung verwandt werden.
- Die touristische Vermarktung ist meistens “der Schlüssel zur eigenen Ferienwohnung”!

Kaufpreis der Ferienimmobilie
(incl. Kfz.-Stellplatz € 15.000,-- u. Miteigentumsanteil Freizeitbereich € 18.500,--

Kostenschätzung der späteren Einrichtung ca. 

Erwerbsnebenkosten
(aus Notar, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage u. Kosten “Finanzierung”)

Gesamt


Eigenkapital (20%)

Werbungskosten
(Damnum + Kosten Finanzierung + Notar/Gericht (Finanzierung) + AfA)

Steurerrückfluss möglich,
wenn seitens des Käufers in Deutschland ein steuerpflichtiges Einkommen zu versteuern ist.

16.860,-- €
x
13.903,-- €
____________

2.957,-- €
==========

6.035,-- €
x
3.078,--€
=========

7.498,-- €

Mieteinnahmen (p. a., geschätzt anhand vergleichbarer Ferienanlagen)

Ausgaben
(Zinsen + Bewirtschaftungskosten + Vermietungsprov. + MwSt.)

Überschuss (vor Tilgung)
(Mietertrag ./. Ausgaben)

Tilgung (2,0 % von der Bruttohypothek)

Aufwand (nach Tilgung)


Steuerlicher Verlust
(Einnahmen ./. Ausgaben ./. AfA)

Steuerrückfluss möglich,
wenn seitens des Käufers in Deutschland ein steuerpflichtiges Einkommen zu versteuern ist.

II.) Vermietungsphase:

Viele Interessenten denken, dass eine Ferienimmobilie voll aus Eigenmittel bezahlt werden sollte, zumindest, dass ein hohes Eigenkapital erforderlich ist.

Der Einsatz von Eigenkapital ist sinnvoll und wird auch von seiten der finanzierenden Institute gern gesehen, doch variiert die Höhe je nach Bonität des Antragstellers. Als Standard wird seitens der vor Ort befindlichen Banken, Sparkassen etc. ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20% auf die Gesamtkosten angesehen.

Sollte die “eigene Hausbank” oder ein “Institut vor Ort” angesprochen werden? Diese Frage lässt sich nicht so leicht beantworten. Einerseits kennt “Ihre” Hausbank Ihre persönliche Bonität sehr gut, anderseits fehlen jedoch die Erfahrungswerte zur Beurteilung der Ferienimmobilie an einem fremden Standort. Gerade im letzten Punkt ist natürlich die “Bank vor Ort” klar im Vorteil. Sprechen Sie einfach beide Finanzierungspartner an und vergleichen Sie die Angebote. Gern stellen wir Ihnen einen Kontakt zu einem Finanzierungsinstitut “vor Ort” her. Diese Finanzierungspartner sind uns schon seit Jahrzehnten vielfach bekannt.

Die Belastung, die sich bei Fremdfinanzierung ergeben, hängen einerseits vom Zinssatz anderseits  vom der erreichbaren Jahresmieteinnahme ab.

Mietertragssicherheit

Kaufpreisfinanzierung:

Bitte fordern Sie hier eine ausführliche Wirtschaftlichkeitsberechnung (WKB) (bei touristischer Vermietung) auf Basis Ihrer Daten für eine Wunsch-Ferienwohnung an!

313.200,-- €
x
x
28.000,-- €

36.018,-- €
x
x
377.218,-- €
===========

75.444,-- €
===========

9.928,-- €

Musterberechnung (kurz) (Stand: April 2018):

I.) Investitionsphase (Anschaffungsjahr bzw. Fertigstellungsjahr(e)

Das Fazit aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung (WKB):

Nachstehend ein Beispiel: 3-Zimmer-Ferienwohnung 19, II. Obergeschoss, mit Seesicht, Ferienresidenz Bollwark II, OstseeResort Olpenitz bei Kappeln a. d. Schlei.

Standort

Finanzierung

Verwaltung

Vermietung

Steuertipps

 

 

In einer Ferienimmobilie werden beträchtliche Anteile des persönlichen Vermögens gebunden, deshalb muss sichergestellt sein, dass das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vor Ort optimal betreut wird. Nur ein verlässlicher erfahrener Partner kann diese Aufgabe erfüllen.

An Aufgaben stehen an:

Die Vermietung von Ferienimmobilien im Überblick

Die Verwaltung von Ferienimmobilien im groben Überblick

Sondereigentumsverwaltung im groben Überblick

touristische Vermietung (Mietvermittlung, Endreinigung, Schlüsselübergabe u. weitere Dienstleistungen)
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Verwaltung des Sondereigentum

Unterstützung “vor Ort”

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Vorstellung eines langjährigen Partners

Die Vermietung der nahezu aller von uns vermittelten Ferienwohnungen und Ferienhäuser der seit 1993
in der Touristik tätigen Partner: H&P Touristik GmbH
seitens der Käufer übertragen.

Die H&P Touristik GmbH  (Vermietung und Verwaltung von Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Ferienanlagen und Feriendörfern), wurde 1993 gegründet und betreut derzeit pro Jahr ca. 60.000 Feriengäste . Die touristisch betreuten Ferienanlagen liegen in den schönsten Feriengebieten Deutschlands:

                    Nordsee                    Ostsee                    Harz                    Schwarzwald                    Bayerischer Wald                    und weiteren  Ferienregionen in Deutschland.

Die Gründe für die von HP-Touristik nun schon über Jahre erzielten sehr guten Mietergebnisse sind zum einen
-  die große Zahl an Stammgästen (viele verreisen sogar mehrfach im Jahr mit HP-Touristik),
-  zum anderen die derzeitige Gesamtsituation: Immer mehr Deutsche machen wieder Urlaub im eigenen Land - nicht nur aus Kostengründen.
-  Ein weiterer Grund ist die Zusammenarbeit mit großen Reiseveranstaltern wie z. B. TUI, AMEROPA oder ITS.

Bei den von HP-Touristik prognostizierten Mietergebnissen (Beilage zu den Verkaufsprospekten und Mietwert in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen) werden die angegebenen Belegungstage nach den vorhandenen Erfahrungswerten je nach Ferienregion eingeschätzt. Aus den Mieterträgen sind die Finanzierungs- und Unterhaltskosten einer Ferienimmobilie meistens gedeckt, bei der derzeitigen Zinsmarktlage ist von einem Überschuss “Einnahmen abzüglich Kosten” auszugehen. In der "mietfreien" Zeit steht Ihnen Ihre Ferienimmobilie z. B. für eine Vermietung im Familien- und Freundeskreis zur Verfügung

Logo hp-tourisitk

Mieteinnahmensicherheit:
Notwendig ist ein starker und erfahrener  Partner für die
touristische Vermietung Ihrer Ferienimmobilie!

 

Ferienimmobilien erfüllen verschiedene Anforderungen:

Ferienimmobilien, die touristisch vermietet werden, bieten dem Käufer eines Neubaus einen erheblichen Einkaufsvorteil: die im Kaufpreis gebundene Umsatzsteuer auf die Baulichkeit braucht nicht bezahlt zu werden. Der Käufer kauft also “netto”! Diese steuerliche ”Unternehmereigenschaft” bringt dem Käufer einen großen finanziellen Vorteil:

Vorab eine Besonderheit:

Damit diese Zielsetzungen auch erreicht werden anbei einige Tipps. Die steuerliche Bewertung einer Ferienimmobilie wurde schon oft seitens der Finanzverwaltung geprüft, so dass heute eindeutige Richtlinien in der fiskalischen einkommenssteuerlichen Behandlung einer Ferienimmobilie vorliegen. Dieses gibt natürlich ein hohes Mass an Rechtssicherheit.

Texte:

01.) Informationen zum Kauf / Finanzierung einer Ferienimmobilie

02.) Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie - Steuerliche Auswirkungen

03.) BFH: Grundsätze zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Ferienwohnungen

04.) 5. “Bauherrenerlass” BMF-Schreiben vom 20.10.03

05)  Einkommensteuerrechtl. Behandlung v. Ferienwohnungen (BMF-Schreiben 20.11.03)

06)  Selbstnutzung von Ferienwohnungen (Kempis Treuhand GmbH, Köln)

07)  Steuertip - Steuern Spezial: Checkliste “Ferienwohnungen”
        (Mit freundlicher Genehmigung des markt intern Verlag GmbH , Düsseldorf)
08)  Ferienwohnung vermieten: So beteiligt sich das Finanzamt an der Finanzierung

09)  Info unseres Partners Henrichs & Partner GmbH u. H&P Touristik GmbH:
      Einkunftsart “Gewerbebetrieb” contra “Vermietung u. Verpachtung (V+V)”

-  Sicherungsobjekt (wie eine konventionelle Immobilie) bei einer Finanzierung
-  Erzielung von Mieterträgen,
-  Selbstnutzungsmöglichkeit
-  Erzielung von Steuervorteilen.

-  Dieser Kaufpreisvorteil braucht somit nicht finanziert zu werden, es entstehen somit keine zusätzlichen Zinskosten, wenn eine Fremdfinanzierung aufgenommen wurde.
-  Zwar müssen die Mieterträge über mind. 10 Jahre der Umsatzsteuer unterworfen werden, doch ist die Summe der umsatzsteuerlichen “Rückzahlungen” meistens 
   niedriger als der Einkaufsvorteil “USt.” aus dem Ferienimmobilien- und Einrichtungskauf.

 

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Kauf, Finanzierung, Vermietung, Betreuung vor Ort

letzte Aktualisierung:
23.03.2020

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